Reporte de Diseño para Inversionistas

Análisis del proyecto en su etapa de diseño, validación de parámetros y proyecciones de valor.

Luciana Hotel Boutique

Estado Actual: Etapa de Diseño

Diseño Conceptual

Completado

Anteproyecto

Completado

Proyecto Ejecutivo

En Progreso

Permisos y Licencias

Pendiente

Indicadores Clave del Proyecto

Área Construida Total

4,313.05 m²

Parámetro base para estimación de costos ($25,000/m²).

Área Útil / Rentable

4,313.05 m²

Hotel boutique (3,445.05 m²) + Comercial (868.00 m²)

Eficiencia del Proyecto

100%

Toda la superficie se destina a uso comercial u hotelero.

Costo Total (Antepresupuesto)

$107.83 M

4,313.05 m² × $25,000/m²

Valor Proyectado (Esperado)

$41.66 M

Suma de Valoración Residencial y Comercial.

Utilidad Bruta (Esperada)

$24.17 M

Diferencia: Valor Proyectado vs. Costo Total.

Análisis de Ubicación y Mercado

Contexto Clave de la Inversión

La viabilidad del proyecto se fundamenta en su ubicación estratégica. La etapa de diseño ha validado la adecuación del producto para la demanda local.

  • Ubicación en zona de alto crecimiento residencial y comercial en La Paz.
  • Conectividad y alta afluencia vehicular, asegurando visibilidad para locales comerciales.
  • Demanda comprobada de unidades residenciales de 2-3 recámaras y locales de conveniencia.
  • El diseño de uso mixto mitiga riesgos al capturar múltiples flujos de ingreso (renta y venta).

Estimación de Costos de Construcción

Estimación paramétrica basada en costo por metro cuadrado de construcción.

Nivel Superficie Costo/m² Subtotal
Planta Baja (Comercial) 868.00 m² $25,000 $21,700,000
Nivel 1 (Hotel) 775.00 m² $25,000 $19,375,000
Nivel 2 (Hotel) 775.00 m² $25,000 $19,375,000
Nivel 3 (Hotel) 775.00 m² $25,000 $19,375,000
Nivel 4 (Hotel - Penthouse) 708.00 m² $25,000 $17,700,000
Azotea (Hotel - Amenidades) 412.05 m² $25,000 $10,301,250
TOTAL 4,313.05 m² $25,000/m² $107,826,250

Costo Total de Construcción

$107,826,250.00 MXN

4,313.05 m² × $25,000/m²

Superficies de Construcción por Nivel

Planta Baja

Superficie: 868.00 m²

  • Locales comerciales 868.00 m²

Uso exclusivo comercial

Nivel 1

Superficie: 775.00 m²

  • Hotel Boutique 775.00 m²

Habitaciones + áreas comunes

Nivel 2

Superficie: 775.00 m²

  • Hotel Boutique 775.00 m²

Habitaciones + áreas comunes

Nivel 3

Superficie: 775.00 m²

  • Hotel Boutique 775.00 m²

Habitaciones + áreas comunes

Nivel 4

Superficie: 708.00 m²

  • Hotel Boutique (Penthouse) 708.00 m²

Penthouse Suites

Azotea

Superficie: 412.05 m²

  • Áreas comunes hotel 412.05 m²

Piscina, terraza, amenidades

Inventario Total Agrupado por Tipo

Tipo de Unidad Cantidad Suma de Superficie (m²)
Hotel Boutique
Habitaciones (35 unidades) 4 niveles + azotea 3,445.05 m²
Comercial (Planta Baja)
Locales Comerciales Planta baja 868.00 m²
Total 6 Niveles 4,313.05 m²

Valoración del Área Comercial (MXN)

Metodología de Valoración:

  • Valoración Comercial (Renta): El valor se basa en la capitalización de ingresos. Se calcula el ION anual (Área Comercial × Renta Mensual × 12) y se divide por la Tasa de Capitalización (Cap Rate) del 9.5%.
    (Ej: (868.00 m² × $300 × 12) / 0.095 = $32,892,632)

Valoración Comercial

Base: 868.00 m² (Planta baja - Locales comerciales)

Metodología: Capitalización de Rentas (Cap Rate: 9.5%)

Escenario Conservador (Renta $300/m²)

$32,892,632

Escenario Ajustable

$300 $450

Renta $380/m²

$41,664,000

Escenario Optimista (Renta $450/m²)

$49,339,789

* Las proyecciones son estimaciones paramétricas basadas en los supuestos de renta por m² y la tasa de capitalización indicados.

Proyección de Ingresos Anuales - Área Comercial (MXN)

Metodología:

Ingreso Bruto Anual = Área Comercial × Renta Mensual/m² × 12 meses

Ingresos Anuales (Comercial)

Base: 868.00 m² (Planta baja - Locales comerciales)

Metodología: Renta Mensual por m²

Escenario Conservador (Renta $300/m²)

$3,124,800 / año

Escenario Ajustable

$300 $450

Renta $380/m²

$3,958,080 / año

Escenario Optimista (Renta $450/m²)

$4,687,200 / año

Resumen Financiero: Luciana Hotel Boutique + Locales Comerciales

Indicadores financieros clave del proyecto de uso mixto: Luciana Hotel Boutique (35 habitaciones) y Área Comercial (Planta baja - 868 m²).

Inversión Total

$113.33 M

Construcción ($107.83M) + Adecuación hotelera ($5.5M)

Valoración Comercial

$41.66 M

Valor de locales comerciales por capitalización de rentas (Cap Rate 9.5%)

Hotel (Activo Operativo)

35 hab.

Genera ingresos por operación hotelera, no por venta de m²

Ingreso Bruto Anual

$40.71 M

Hotel (~$36.75M) + Comercial (~$3.96M) antes de gastos operativos

NOI (Ingreso Neto)

$24.17 M

Después de costos operativos del hotel (45%)

Cap Rate sobre Inversión

21.33%

NOI / Inversión Total (retorno anual)

Tiempo de Retorno de la Inversión

4.69 años

Período estimado para recuperar la inversión total ($113.33M) a través del NOI anual (~$24.17M)

*Cálculos basados en ocupación hotelera del 65%, costos operativos del 45%, y renta comercial de $380/m². Los valores se actualizan dinámicamente con los sliders.

Luciana Hotel Boutique - Proyección de Ingresos

El área hotelera (3,445.05 m²) se distribuye en 35 habitaciones de distintas categorías, desde básicas hasta penthouse suite, con áreas comunes y de servicio.

Metodología de Cálculo:

  • Área total hotel: 3,445.05 m² distribuidos en 4 niveles + azotea
  • Distribución: 35 habitaciones (1,390 m²) + áreas comunes (2,055 m² ~60%)
  • Ingreso: Tarifa por noche × Ocupación mensual × 12 meses
  • Ocupación base: 65% (conservador para La Paz)

Distribución Propuesta de Habitaciones

Tipo de Habitación m² / Hab. Cantidad m² Total Tarifa/Noche
Básica 18 m² 6 108 m² $1,900
Estándar Sencilla 22 m² 6 132 m² $2,500
Estándar Doble 28 m² 10 280 m² $3,750
Junior Suite 45 m² 10 450 m² $5,500
Penthouse Suite 140 m² 3 420 m² $12,000
Áreas Comunes/Servicio - - 2,055 m² -
TOTAL - 35 hab. 3,445.05 m² -

* Áreas comunes incluyen: recepción, lobby, pasillos, escaleras, cuarto de blancos, restaurante, mini spa, gimnasio, piscina y áreas de servicio (~60% del área total)

Proyección de Ingresos - Luciana Hotel Boutique

Parámetros del Hotel

50% 85%

65%

35% 55%

45%

Incluye: nómina, amenities, limpieza, servicios, marketing

$3M $8M

$5,500,000

Desglose estimado:

Mobiliario habitaciones$1,800,000 Lobby + Recepción$450,000 Blancos y amenities$350,000 Sistema PMS (reservas)$180,000 Internet fibra + WiFi$250,000 Sistema TV/streaming$200,000 Cerraduras electrónicas$310,000 CCTV + Seguridad$280,000 Señalización y branding$180,000 Equipo cocina/bar$350,000 Software contable$80,000 Capacitación personal$70,000 Total estimado $4,500,000

+ Contingencias (~$1M)

Ingreso Anual por Tipo de Habitación
Básicas (6 × $1,900) $2,704,650
Estándar Sencillas (8 × $2,500) $3,558,750
Estándar Dobles (10 × $3,750) $8,896,875
Junior Suites (6 × $5,500) $13,048,750
Penthouse (1 × $12,000) $8,541,000

Resultados Financieros

Ingreso Bruto Anual (Habitaciones) $36,750,025
+ Ingresos Comerciales (868.00 m²) $3,958,080
Ingreso Bruto Total $40,708,105
- Costos Operativos Hotel -$16,537,511
Ingreso Neto Operativo (NOI) $24,170,594
Inversión Total Hotel $113,326,250

Construcción ($107,826,250) + Adecuación Hotelera

Cap Rate sobre Costo

21.33%

Tiempo de Retorno

4.69 años

KPIs de la Industria Hotelera

Métricas estándar de la industria hotelera para evaluar el rendimiento del hotel boutique. Pasa el cursor sobre las abreviaciones para más información.

ADR

$3,395

MXN / noche

RevPAR

$2,207

MXN / noche

GOPPAR

$980

MXN / noche

OCC

65%

Ocupación

TRevPAR

$2,601

MXN / noche

RN Vendidas

7,353

noches / año

CPOR

$739

MXN / noche

NOI/Hab

$357,585

MXN / año

Referencia de Mercado - Hoteles Boutique en México:

ADR Promedio: $2,500 - $4,500
Ocupación Típica: 55% - 75%
GOP Margin: 35% - 55%
RevPAR Objetivo: $1,500 - $3,000