Reporte de Diseño para Inversionistas

Análisis del proyecto en su etapa de diseño, validación de parámetros y proyecciones de valor.

Luciana Hotel Boutique

Estado Actual: Etapa de Diseño

Diseño Conceptual

Completado

Anteproyecto

Completado

Proyecto Ejecutivo

En Progreso

Permisos y Licencias

Pendiente

Indicadores Clave del Proyecto

Área Construida Total

2,450.66 m²

Parámetro base para estimación de costos.

Área Útil / Rentable

2,337.76 m²

Hotel boutique (1,359 m²) + Comercial (978.76 m²)

Eficiencia del Proyecto

95.2%

Excelente ratio de área útil vs. área construida.

Costo Total (Antepresupuesto)

$61.95 M

Fuente: Antepresupuesto DELTA STUDIO (06/11/25).

Valor Proyectado (Esperado)

$112.00 M

Suma de Valoración Residencial y Comercial.

Utilidad Bruta (Esperada)

$50.05 M

Diferencia: Valor Proyectado vs. Costo Total.

Análisis de Ubicación y Mercado

Contexto Clave de la Inversión

La viabilidad del proyecto se fundamenta en su ubicación estratégica. La etapa de diseño ha validado la adecuación del producto para la demanda local.

  • Ubicación en zona de alto crecimiento residencial y comercial en La Paz.
  • Conectividad y alta afluencia vehicular, asegurando visibilidad para locales comerciales.
  • Demanda comprobada de unidades residenciales de 2-3 recámaras y locales de conveniencia.
  • El diseño de uso mixto mitiga riesgos al capturar múltiples flujos de ingreso (renta y venta).

Análisis de Costos (Antepresupuesto)

Basado en el antepresupuesto de DELTA STUDIO ARQUITECTURA (06/Nov/25). Todos los montos incluyen IVA.

Etapa 1: Proyecto

$992,004.16

Incluye mecánica de suelos ($60,000), levantamiento topográfico ($11,000) y proyecto ejecutivo ($784,176).

Etapa 2: Permisos y Licencias

$958,675.85

Incluye DRO ($208,306.10), estudios de impacto vial ($55,000), impacto urbano ($30,000) y licencia de obra ($514,638.60).

Etapa 3: Construcción

$59,999,677.60

Ejecución y administración de obra ($51,463,860) más contratos CFE ($120,000) y agua ($140,000).

Gran Total (Antepresupuesto)

$61,950,357.61 MXN

Inventario de Unidades por Nivel

Planta Baja

Área Construida: 804.43 m²

  • Local 1 67.75 m²
  • Local 2 65.13 m²
  • Local 3 62.20 m²
  • Local 4 60.00 m²
  • Restaurante 92.55 m²
  • Oxxo 185.00 m²
  • Lobby Hotel + Recepción 140.00 m²
  • Hotel Boutique (4 hab.) 131.80 m²

Nivel 1

Área Construida: 789.98 m²

  • Local 5 67.75 m²
  • Local 6 65.13 m²
  • Local 7 62.20 m²
  • Local 8 60.00 m²
  • Local 9 70.00 m²
  • Restaurante 92.55 m²
  • Hotel Boutique (8 hab.) 271.80 m²

Nivel 2

Área Construida: 300.30 m²

  • Rooftop 28.50 m²
  • Hotel Boutique (6 hab.) 271.80 m²

Nivel 3

Área Construida: 271.80 m²

  • Hotel Boutique (6 hab.) 271.80 m²

Nivel 4

Área Construida: 271.80 m²

  • Hotel Boutique (5 hab. + Penthouse) 271.80 m²

Inventario Total Agrupado por Tipo

Tipo de Unidad Cantidad Suma de Superficie (m²)
Hotel Boutique
Habitaciones (31 unidades) 5 niveles 1,359.00 m²
Comercial
Locales Comerciales 9 unidades 580.16 m²
Restaurantes 2 unidades 185.10 m²
Oxxo 1 unidad 185.00 m²
Rooftop 1 unidad 28.50 m²
Total 44 Unidades 2,337.76 m²

Valoración del Área Comercial (MXN)

Metodología de Valoración:

  • Valoración Comercial (Renta): El valor se basa en la capitalización de ingresos. Se calcula el ION anual (Área Comercial × Renta Mensual × 12) y se divide por la Tasa de Capitalización (Cap Rate) del 9.5%.
    (Ej: (978.76 m² × $300 × 12) / 0.095 = $37,089,347)

Valoración Comercial

Base: 978.76 m² (Locales, Restaurantes, Oxxo, Rooftop)

Metodología: Capitalización de Rentas (Cap Rate: 9.5%)

Escenario Conservador (Renta $300/m²)

$37,089,347

Escenario Ajustable

$300 $450

Renta $380/m²

$46,946,506

Escenario Optimista (Renta $450/m²)

$55,634,021

* Las proyecciones son estimaciones paramétricas basadas en los supuestos de renta por m² y la tasa de capitalización indicados.

Proyección de Ingresos Anuales - Área Comercial (MXN)

Metodología:

Ingreso Bruto Anual = Área Comercial × Renta Mensual/m² × 12 meses

Ingresos Anuales (Comercial)

Base: 978.76 m² (Locales, Restaurantes, Oxxo, Rooftop)

Metodología: Renta Mensual por m²

Escenario Conservador (Renta $300/m²)

$3,523,536 / año

Escenario Ajustable

$300 $450

Renta $380/m²

$4,463,146 / año

Escenario Optimista (Renta $450/m²)

$5,285,304 / año

Resumen Financiero: Luciana Hotel Boutique + Locales Comerciales

Indicadores financieros clave del proyecto de uso mixto: Luciana Hotel Boutique (31 habitaciones) y Área Comercial (9 locales + 2 restaurantes + Oxxo + Rooftop).

Inversión Total

$67.45 M

Construcción ($61.95M) + Adecuación hotelera ($5.5M)

Valoración Comercial

$46.95 M

Valor de locales comerciales por capitalización de rentas (Cap Rate 9.5%)

Hotel (Activo Operativo)

31 hab.

Genera ingresos por operación hotelera, no por venta de m²

Ingreso Bruto Anual

$16.54 M

Hotel (~$12.07M) + Comercial (~$4.46M) antes de gastos operativos

NOI (Ingreso Neto)

$11.08 M

Después de costos operativos del hotel (45%)

Cap Rate sobre Inversión

16.43%

NOI / Inversión Total (retorno anual)

Tiempo de Retorno de la Inversión

6.09 años

Período estimado para recuperar la inversión total ($67.45M) a través del NOI anual (~$11.08M)

*Cálculos basados en ocupación hotelera del 65%, costos operativos del 45%, y renta comercial de $380/m². Los valores se actualizan dinámicamente con los sliders.

Luciana Hotel Boutique - Proyección de Ingresos

El área hotelera (1,359 m²) se distribuye en 31 habitaciones de distintas categorías, desde básicas hasta penthouse suite, con áreas comunes y de servicio.

Metodología de Cálculo:

  • Área total hotel: 1,359 m² distribuidos en 5 niveles
  • Distribución: 31 habitaciones + áreas comunes (~28%)
  • Ingreso: Tarifa por noche × Ocupación mensual × 12 meses
  • Ocupación base: 65% (conservador para La Paz)

Distribución Propuesta de Habitaciones

Tipo de Habitación m² / Hab. Cantidad m² Total Tarifa/Noche
Básica 18 m² 6 108 m² $1,900
Estándar Sencilla 22 m² 8 176 m² $2,500
Estándar Doble 28 m² 10 280 m² $3,750
Junior Suite 45 m² 6 270 m² $5,500
Penthouse Suite 140 m² 1 140 m² $12,000
Áreas Comunes/Servicio - - 385 m² -
TOTAL - 31 hab. 1,359 m² -

* Áreas comunes incluyen: recepción, lobby, pasillos, escaleras, cuarto de blancos y área de servicio (~28% del área total)

Proyección de Ingresos - Luciana Hotel Boutique

Parámetros del Hotel

50% 85%

65%

35% 55%

45%

Incluye: nómina, amenities, limpieza, servicios, marketing

$3M $8M

$5,500,000

Desglose estimado:

Mobiliario habitaciones$1,800,000 Lobby + Recepción$450,000 Blancos y amenities$350,000 Sistema PMS (reservas)$180,000 Internet fibra + WiFi$250,000 Sistema TV/streaming$200,000 Cerraduras electrónicas$310,000 CCTV + Seguridad$280,000 Señalización y branding$180,000 Equipo cocina/bar$350,000 Software contable$80,000 Capacitación personal$70,000 Total estimado $4,500,000

+ Contingencias (~$1M)

Ingreso Anual por Tipo de Habitación
Básicas (6 × $1,900) $1,138,800
Estándar Sencillas (8 × $2,500) $2,277,600
Estándar Dobles (10 × $3,750) $3,796,000
Junior Suites (6 × $5,500) $3,556,250
Penthouse (1 × $12,000) $1,305,125

Resultados Financieros

Ingreso Bruto Anual (Habitaciones) $12,073,775
+ Ingresos Comerciales (978.76 m²) $4,463,146
Ingreso Bruto Total $16,518,347
- Costos Operativos Hotel -$5,433,199
Ingreso Neto Operativo (NOI) $11,085,148
Inversión Total Hotel $65,580,358

Construcción ($61,950,358) + Adecuación Hotelera

Cap Rate sobre Costo

17.89%

Tiempo de Retorno

5.59 años

KPIs de la Industria Hotelera

Métricas estándar de la industria hotelera para evaluar el rendimiento del hotel boutique. Pasa el cursor sobre las abreviaciones para más información.

ADR

$3,395

MXN / noche

RevPAR

$2,207

MXN / noche

GOPPAR

$980

MXN / noche

OCC

65%

Ocupación

TRevPAR

$2,601

MXN / noche

RN Vendidas

7,353

noches / año

CPOR

$739

MXN / noche

NOI/Hab

$357,585

MXN / año

Referencia de Mercado - Hoteles Boutique en México:

ADR Promedio: $2,500 - $4,500
Ocupación Típica: 55% - 75%
GOP Margin: 35% - 55%
RevPAR Objetivo: $1,500 - $3,000