Reporte de Diseño para Inversionistas

Análisis del proyecto en su etapa de diseño, validación de parámetros y proyecciones de valor.

Estado Actual: Etapa de Diseño

Diseño Conceptual

Completado

Anteproyecto

Completado

Proyecto Ejecutivo

En Progreso

Permisos y Licencias

Pendiente

Indicadores Clave del Proyecto

Área Construida Total

2,450.66 m²

Parámetro base para estimación de costos.

Área Útil / Rentable

2,062.15 m²

Suma de áreas privativas para venta o renta.

Eficiencia del Proyecto

84.1%

Buen ratio de área útil vs. área construida.

Costo Total (Antepresupuesto)

$61.95 M

Fuente: Antepresupuesto DELTA STUDIO (06/11/25).

Valor Proyectado (Esperado)

$98.95 M

Suma de Valoración Residencial y Comercial.

Utilidad Bruta (Esperada)

$37.00 M

Diferencia: Valor Proyectado vs. Costo Total.

Análisis de Ubicación y Mercado

Contexto Clave de la Inversión

La viabilidad del proyecto se fundamenta en su ubicación estratégica. La etapa de diseño ha validado la adecuación del producto para la demanda local.

Ubicación en zona de alto crecimiento residencial y comercial en La Paz.
Conectividad y alta afluencia vehicular, asegurando visibilidad para locales comerciales.
Demanda comprobada de unidades residenciales de 2-3 recámaras y locales de conveniencia.
El diseño de uso mixto mitiga riesgos al capturar múltiples flujos de ingreso (renta y venta).

Análisis de Costos (Antepresupuesto)

Basado en el antepresupuesto de DELTA STUDIO ARQUITECTURA (06/Nov/25). Todos los montos incluyen IVA.

Etapa 1: Proyecto

$992,004.16

Incluye mecánica de suelos ($60,000), levantamiento topográfico ($11,000) y proyecto ejecutivo ($784,176).

Etapa 2: Permisos y Licencias

$958,675.85

Incluye DRO ($208,306.10), estudios de impacto vial ($55,000), impacto urbano ($30,000) y licencia de obra ($514,638.60).

Etapa 3: Construcción

$59,999,677.60

Ejecución y administración de obra ($51,463,860) más contratos CFE ($120,000) y agua ($140,000).

Gran Total (Antepresupuesto)

$61,950,357.61 MXN

Inventario de Unidades por Nivel

Planta Baja

Área Construida: 863.45 m²

Local 1 52.75 m²
Local 2 52.15 m²
Local 3 47.35 m²
Local 4 44.90 m²
Restaurante 92.50 m²
Oxxo 180.00 m²
Condominio 1 140.00 m²
Condominio 2 131.80 m²

Nivel 1

Área Construida: 742.36 m²

Local 5 52.75 m²
Local 6 52.15 m²
Local 7 47.35 m²
Local 8 44.90 m²
Local 9 90.00 m²
Restaurante 92.50 m²
Condominio 3 140.00 m²
Condominio 4 131.80 m²

Nivel 2

Área Construida: 28.50 m²

Rooftop 28.50 m²

Nivel 3

Área Construida: 271.80 m²

Condominio 5 140.00 m²
Condominio 6 131.80 m²

Nivel 4

Área Construida: 271.80 m²

Condominio 7 140.00 m²
Condominio 8 131.80 m²

Inventario Total Agrupado por Tipo

Tipo de Unidad	Cantidad	Suma de Superficie (m²)
Residencial
Condominios	8 unidades	1,087.20 m²
Comercial
Locales Comerciales	9 unidades	581.45 m²
Restaurantes	2 unidades	185.00 m²
Oxxo	1 unidad	180.00 m²
Rooftop	1 unidad	28.50 m²
Total	21 Unidades	2,062.15 m²

Proyecciones Paramétricas de Valor (MXN)

Breve Explicación de la Metodología:

Valoración Residencial (Venta): El valor total se calcula multiplicando el área total de condominios (815.40 m²) por el "Precio de Venta por m²" de cada escenario.
(Ej: 815.40 m² * $40,000/m² = $32,616,000)
Valoración Comercial (Renta): El valor se basa en la capitalización de ingresos. Se calcula el Ingreso Operativo Neto (ION) anual (Área Comercial * Renta Mensual * 12) y se divide por la Tasa de Capitalización (Cap Rate) del 9.5%.
(Ej: (974.95 m² * $300 * 12) / 0.095 = $36,945,473)

Valoración Residencial

Base: 815.40 m² (6 Condominios)

Metodología: Venta Directa por m²

Escenario Conservador (@ $40,000/m²)

$32,616,000

Escenario Esperado (@ $48,000/m²)

$52,185,600

Escenario Optimista (@ $55,000/m²)

$59,796,000

Valoración Comercial

Base: 974.95 m² (Locales, Restaurantes, etc.)

Metodología: Capitalización de Rentas (Cap Rate: 9.5%)

Escenario Conservador (Renta $300/m²)

$36,945,473

Escenario Esperado (Renta $380/m²)

$46,764,284

Escenario Optimista (Renta $450/m²)

$55,418,210

* Las proyecciones son estimaciones paramétricas basadas en los supuestos de precio/renta por m² y la tasa de capitalización indicados. No constituyen una garantía de valor futuro.

Proyecciones Paramétricas de Ingresos Anuales por Renta (MXN)

Breve Explicación de la Metodología:

Estos cálculos estiman el **Ingreso Bruto Anual** (antes de gastos operativos, impuestos o mantenimiento) que el proyecto puede generar basado en los escenarios de renta mensual por m².

Cálculo de Ingreso Anual: Se multiplica el área total de cada tipo (Residencial o Comercial) por la "Renta Mensual por m²" y por 12 meses.
(Ej: 815.40 m² * $250/m² * 12 = $2,446,200)

Ingresos Anuales (Residencial)

Base: 815.40 m² (6 Condominios)

Metodología: Renta Mensual por m²

Escenario Conservador (Renta $250/m²)

$3,261,600 / año

Escenario Esperado (Renta $300/m²)

$3,913,920 / año

Escenario Optimista (Renta $350/m²)

$4,566,240 / año

Ingresos Anuales (Comercial)

Base: 974.95 m² (Locales, Restaurantes, etc.)

Metodología: Renta Mensual por m²

Escenario Conservador (Renta $300/m²)

$3,509,820 / año

Escenario Esperado (Renta $380/m²)

$4,444,572 / año

Escenario Optimista (Renta $450/m²)

$5,264,730 / año

Resumen Financiero y Métricas de Retorno

Un resumen de los indicadores financieros clave del proyecto, basados en los escenarios esperados de las proyecciones.

Costo Total (Antepresupuesto)

$61.95 M

El desembolso total estimado para construir y licenciar el proyecto.

Valor Total Proyectado

$98.95 M

El valor de mercado estimado del proyecto terminado (escenario esperado).

Utilidad Bruta Proyectada

$37.00 M

La ganancia estimada antes de impuestos y costos de financiamiento.

Margen sobre Costo

59.7%

La utilidad como porcentaje de la inversión total. (Utilidad / Costo)

Ingreso Anual Bruto

$8.36 M

El total de ingresos por rentas (Residencial + Comercial) antes de gastos.

Cap Rate sobre Costo (Yield)

13.49%

El retorno anual sobre la inversión si se paga de contado. (Ingreso Anual / Costo)

Tiempo de Retorno de la Inversión

7.41 años

Período estimado para recuperar la inversión total a través de los ingresos anuales brutos por renta. (Costo Total / Ingreso Anual Bruto)

*Cálculos de retorno basados en la suma de los "Escenarios Esperados" tanto residenciales como comerciales, y el "Gran Total" del antepresupuesto.

Análisis Comparativo: Vender vs. Rentar

Evaluación estratégica de las dos opciones de monetización del proyecto basada en el escenario esperado

Estrategia: VENDER TODO

Ingreso Total por Venta (Escenario Esperado)

$98.95 M

• Residencial (8 condominios): $52.19 M

• Comercial (13 unidades): $46.76 M

Utilidad Bruta

$37.00 M

Margen: 59.7%

✓ Ventajas

Recuperación inmediata del capital
Sin costos operativos continuos
Menor riesgo de mercado a largo plazo
Capital disponible para nuevos proyectos

✗ Desventajas

No genera flujo de efectivo recurrente
Pérdida de plusvalía futura

Estrategia: RENTAR TODO

Ingreso Anual por Renta (Escenario Esperado)

$8.36 M/año

• Residencial (8 condominios): $3.91 M/año

• Comercial (13 unidades): $4.44 M/año

Tiempo de Retorno

7.41 años

Cap Rate: 13.49%

✓ Ventajas

Flujo de efectivo constante y predecible
Beneficio de la plusvalía a largo plazo
Patrimonio que crece con el tiempo
Protección contra inflación

✗ Desventajas

Requiere gestión y mantenimiento continuo
Riesgo de desocupación y morosidad

Estrategia Mixta Recomendada

Combinar ambas estrategias para optimizar el retorno y minimizar riesgos:

📊 Vender (40% del proyecto)

• 2-3 condominios: $15.65 - $23.48 M
• Recuperación parcial inmediata del capital

🏠 Rentar (60% del proyecto)

• 3-4 condominios + locales comerciales
• Ingreso anual estimado: $4.43 - $5.17 M

✨ Beneficios de la Estrategia Mixta:

✓ Recuperación del 30-50% de la inversión en el primer año
✓ Flujo de efectivo mensual de $369K - $430K
✓ Menor tiempo de retorno sobre capital no recuperado
✓ Flexibilidad para ajustar según condiciones del mercado

Galería del Proyecto

Visualizaciones arquitectónicas, plantas y renders del proyecto Plaza Centenario